购买物业管理服务应注意的问题

　　物业管理是指采购单位（主要是政府机关）通过服务外包的方式提供的保洁、保安、会议、绿化、维修、餐饮、车辆组织等日常综合服务。

　　住宅物业管理范围主要是指对业主公用部分的管理服务，对业主专用部分不负责。如果业主需要，必须进行特殊委托。政府采购项目的产权往往归单一所有者，即政府所有。该财产只有少数或一个用户。独占服务和共享服务之间的区别并不像住宅物业那么明显。如果物业管理服务的范围仍然按照原来的定义，服务范围显然太窄了。如果采购单位非要单独委托专有件，显然是不可取的，而且也可能偏离采购单位的初衷。

　　因此，公共物业管理的范围除包括建筑物的公用部分外，还包括业主指定的专用部分。准确界定政府购买的物业管理服务范围，采购单位必须熟悉物业管理与后勤管理的异同，进一步将一些不属于物业管理而属于后勤管理的内容纳入到后勤管理中。物业管理范围，使原来的后勤管理所有服务功能都纳入物业管理，如各办公室的室内清洁保洁、办公设备维修、会议室服务、通讯机房服务等。

　　投标文件的审议、履约及答辩

　　在采购物业管理服务项目的招标评标过程中，常见的做法是按照不同的分数来分配投标文件、绩效和响应，有的甚至计算加权平均数。笔者认为，在物业管理审核中，上述三个要素各自所占的比例缺乏科学的标准，因此应重视各个环节的评价。

　　对于招标文件，首先要评价招标文件的响应程度，包括各工种配置的合理性、各工种工作程序的科学性、有效性。当然，招标文件的报价也是一个非常重要的评审因素。

　　绩效评价是对投标公司现有绩效的评价，通常通过现场检查的方式完成。目前，一些项目评标比较仓促，采取现场检查的方式。笔者认为，工程的检查不能只看外观，更要关注设备的内部质量控制记录、维护检查记录、清洁、会议、服务标准以及各种反馈记录的完整性，检查各类应急预案的有效性，并与所服务的业主进行直接走访交谈，确定投标公司的经验、企业文化和服务水平。

　　物业管理服务是直接的人对人的服务。选择好的服务团队关键是选好人。评标期间安排答辩会议。大多数情况下，投标公司的领导和项目经理都需要参加。这是一个重要的检查步骤。这一步需要足够的时间。通过答辩，可以进一步了解招标单位的文化理念和服务意识，深入了解物业管理后勤改革的特点。还可以制定一些问题和答案来考察项目经理处理问题的态度、经验和个人素质。毫不夸张地说，如果能选择一位政策水平高、责任心强、服务经验丰富、与业主沟通容易、配合良好的项目经理，那么招投标工作以及今后的物业管理服务工作就成功了一半。根据需求和定位合理选择最低价格。在物业管理采购中，不少单位采用最低投标价法评标。最低投标价法对于降低采购成本、节省采购预算、减少采购单位的干预有一定的效果。但片面或一味追求低价也会带来一些弊端。

　　首先，由于目前大部分物业管理服务采购需求没有衡量标准，资金预算没有明确依据，服务计划、内容和要求不具体、准确和统一，有时服务人数也不够甚至无法确定。如果此时坚持采用最低中标价法评标，物业管理供应商很可能通过“选词”、“跳字”等方式，直接或间接提供不合理的低价，以中标或成交。球”、“钻空子”等。

　　其次，即使物业供应商中标或以略高于成本价的低价成交，为了挖掘有限的利润空间，也必然大幅降低成本或变相调整价格。例如，减少承诺的人员配置、为应支付的财产支付更多费用。高薪特殊人员仍按照国家最低工资标准支付工资，服务水平降低。物业管理项目不仅无法吸引高素质人才，也无法留住原有的优秀员工。管理和服务人员将严重流失。长此以往，必然导致管理和服务质量下降，给采购单位造成损失。

　　因此，在物业管理政府采购过程中盲目采用最低中标价方式，片面追求绝对最低中标或成交价，是一种短视行为。只有在不断推进物业管理采购需求明确化、预算精准化、采购标准化的过程中，并根据采购单位自身的物业定位和服务需求，客观分析、合理比较，最低评标价法才能真正合理。且可信。然后通过竞争选出真正的最低中标价或成交价。

　　综合评分方式不利于成绩的提高

　　公开招标综合评分法是当前物业管理政府采购过程中常用的评标方法。作为服务采购项目，放弃对服务质量的要求，一味约定绝对最低价格，显然是不合理的。因此，价格评分通常定在20-30分。

　　物业管理政府采购实行的综合评分因素应从价格、服务、绩效、财务状况、信誉、对招标文件的响应六个方面进行综合评分。其中，在服务计划评价中可以增加职业资格证书等客观量化的评分规则，使评分因素更加具体、可比、统一。综合评分法的各项指标仍存在主观性强、好、中、差界定不清等问题。印象分仍然占很大比例，评审专家有太多的自主权和自由发挥的空间。有时它们基于几个主观分数。并且，可以抵消因投标价格差异而造成的差异。

　　根据相关政策规定，物业管理采购在谈判中也将采用综合评分方式。该方法首先抛开供应商的最终报价，对服务计划、业绩、信誉等其他方面进行综合评分，与最高综合评分相差10%的均属于一级，在此范围内级，选择相对分数最低的。该价格确定为交易价格。该方法中，由于去掉了价格得分，其他评分因素的得分也相应增加，每个项目的权重更大。但由于批准的评分水平设定为10%，因此决定采用这种方法。这种方法最终的结果就是无法区分高、中、低档。几乎所有供应商的综合评分都在同一档次内。最终只能通过价格来决定交易，基本上就失去了使用这种方式的意义。

　　选择评审专家时必须避免的三种情况

　　目前，各地房地产主管部门均建立了物业管理评标专家数据库。但政府采购职能与住宅工程招标职能并不统一。在政府采购和物业管理过程中，会不定期地借调住宅项目物业管理评审专家。专家。对此，采购物业管理评审专家的选拔中经常出现以下三个问题。

　　一是评审专家选拔不当、知识不匹配。评审专家的知识结构偏向于住宅项目物业管理。他们往往按照住宅物业管理的思路来进行采购项目的物业管理。对采购项目的重点和要点定位不准确，不能体现采购项目的个性化特征。

　　第二，时间短，短时间内无法完全领会采购文件的精神。评标过程中，评审专家必须严格对照招标文件、项目详细报价表以及招标文件之间的对应关系，进行详细评估，并在短时间内识别清楚。这对于评审专家来说确实要求相当高，而且往往都是在同一天开标评标，评标结果缺乏说服力。

　　三是评标经验不足。目前，公共建筑物业管理招标数量远少于住宅项目，评估专家的培训尚未有效开展。一些评审专家接到评标通知后就仓促上阵，对政府采购相关法律法规不了解。对评标的程序、步骤、方法、内容和评分规则缺乏深入了解，评标现场显得混乱、不知所措。

　　笔者建议，重大工程评标应由政府物业主管部门、物业管理协会、相关高校物业管理专业等单位选派专家组成，并对其进行必要的指导和培训，以体现其专业性。政府招标采购的重要性。可信度。