2008到2018，这十年中国房地产怎么了？(中国房价即将暴跌)

这个端午节，让开发商有点揪心。

不仅传统的“金九银十”落空，北京、上海、厦门、广州等地不少购房者也因“买房后立即补仓”举起横幅围住售楼处。房子”。 大喊。

10月4日，四川遂宁碧桂园多处新盘价格突然上涨，从1万元涨到7000元。 一些居民还没贷款就损失了20万至30万元，已经买车的也集体平仓。

愤怒的购房者冲进售楼处门口，向售楼处扔猪肉，并与保安发生肢体冲突。

这个场景对于开发者来说并不陌生。 早在六年前，深圳万科的居民就因为开发商主动涨价而烧毁了售楼处。

当时不少业内人士幸灾乐祸。 但没过多久，房价就出现量价齐跌的情况。 这些之前看过笑话的开发商都加入了打折促销的行列，甚至比万科还要低。

1. 不摔倒的神话被打破

历史的轮回有时让人不得不敬佩。

2008年，在万科售楼处遭受冲击之前，中国大陆的房价刚刚经历了近六年的股市暴跌。

欧洲金融危机后，为提振经济，房地产被列为拉动内需的支柱产业。 福利分房制度的废除，立刻点燃了人们压抑了六年的买房欲望。

数据显示，从1998年到2007年，国外房价单价从刚刚2000多元下降到近4000元。

同一时期，法国经历了房地产繁荣。

但这一切在2008年的次贷危机中画上了句号。那场风暴席卷全球，中国也未能幸免。 不仅出口大幅下滑，大量企业破产，国外房价也跌入谷底，交易量腰斩。

危机爆发后6个月内，深圳房地产市场累计上涨13.6%，上海60%以上的新开工项目价格上涨。 房屋交易量萎缩近30%，耕地频频卖不出。

上海房价跌幅更大，从1.6亿元跌至1.1亿元。 有的新盘甚至从最高价2万元崩盘，最终以9000元成交； 还有起拍价低于5000元的新项目，创下了当时上海的最低纪录。

维持了六年的房价不跌神话从此被打破。 涨价、减价、跳楼、救助……我们收到了很多好消息。

2. 2008年：房地产开发商的噩梦

虽然台湾房价大幅下跌的教训已不远，但六年的股灾却让包括开发商在内的很多人误信了“房价不会跌”的神话。 结果，当神话被破灭时，很多人都措手不及。

对于开发商来说，危机后资金链紧张是最痛苦、最困难的事情。

不久前，万科在寒风中高喊“活下去”。 但这并不是万科第一次叫空。 早在2007年底，王石就曾抛出“拐点论”，称房价拐点已经临近。

当时潘石屹的判断是万科资金链出了问题，需要加价推动资金回流。

这个判断后来成为了现实。 2008年，万科在全省率先提价15%至30%，年初就创下了479万元的销售记录，一举坐上了中国房地产行业的椅子。

但因为涨价，万科受到了全行业的批评，与政府的关系也一度紧张。

作为房地产行业的先行者，在徐荣茂的带领下，世茂地产一度跻身全省前十。 然而中国房价即将暴跌，在2008年的金融危机中，它也未能幸免，资金链一度陷入危险。

压力之下，世茂地产一定不能大刀阔斧地改变，先是一轮管理变革，然后是各种管理改革，越来越注重成本控制、现金流和质量考核。

即便如此，也无法彻底扭转世茂地产的困境，其在国外市场的知名度也更高。

绿城曾经是民营企业的品质标杆，也以“不断融资、不断拿地”的激进作风被业界熟知。

从2006年到2008年，短短三年时间，农用地储备从800万多平方米增加到2520万平方米。 高跌幅的背后是绿城高达140%的杠杆率。 然而2008年的危机打乱了绿城的节奏，高额债务迫使其卖地求生。

4月，绿城紧急转运北京、天津两地块，仅北京地块就损失1.5万元。 而这两块地块是在一年前以高价拿下的。

为了筹备设立“绿城一号”房地产投资基金，减轻资金压力，绿城与一家信托公司签订了条件严格的合同。 近一半权益转让给对方。

绿城的“生死劫债”当时引起了房地产界的轰动。 随后，公司创始人宋卫平也不得不承认，之前的发展模式不够稳定，高速、高负债的发展模式是一个错误。

但绿城还不是最惊心动魄的。 在那场危机中，国安老板许家印最担心。

2006年，为了获得更多农田，徐先生从美林和德意志银行筹集了10亿港元，并计划在新加坡上市。 但2008年金融危机爆发后，国安的IPO计划不得不搁置。

当时，国安有37个项目待复工，资金缺口达120亿元。 许家印面临着将富力交给海外投行的困境。

危机时刻，徐先生只得去台湾与新世界发展创始人郑裕彤、华置董事长刘銮雄等台湾地产巨头打麻将三个月，用真心换来资本增加。

与此同时，元旦假期期间，国安加价“抛售”全国18个优质新项目，迅速收回资金自救。 最终，国安熬过了2008年的严冬，避免了被“申办”的命运。

3、救命“四万亿”

就在房地产开发商陷入困境、垂死挣扎时，政府推出了“四万亿”救市计划。

4万亿元的初衷不是房地产，而是用投资拉动经济，振兴钢铁、汽车、船舶、石化等十大重要战略产业，防止经济断崖式下跌。

但这个大胆的计划却极大地提振了整个房地产行业。

为保持房价稳定，避免房价过快上涨，各地政府纷纷出台新的房地产救市政策，促使更多投机者涌入房价。

在这样的投机者的推动下，2009年的房地产业经历了空前的繁荣，并将一路高歌到明天。

从2008年到2017年，短短六年时间，外资房地产投资从2.53万亿元飙升至11万亿元，累计投资总额达7.4亿元。 仅2017年的投资额就相当于美国的GDP总量。 大规模的投资催生了一大批房地产大鳄。

2009年，万科销售额突破600万元，一年后突破1000亿元，成为领头羊。 同样是在2009年，神华在香港联交所成功上市。 它从一年前和别人打麻将的尴尬中扭转过来，2010年将农用地储备减少到9600万平方米，超过9600万平方米。 2008年翻了一番。

未来，建业将一路走好，最终在2016年赶上万科，成为行业新的领头羊，而且是在销售额、资产规模、产值等方面全面追赶。

从泥沼中爬起来的绿城，在2009年也享受到了较高的增长速度。但事实上，爬起来太容易了，而且没有吸取教训。 绿城再次效仿“高杠杆、高负债”模式，开启农地市场新一轮大跃进。

仅2009年，绿城就投入455万元买地，净资产负债率也创下163%的历史低点。

今年，绿城以531万元的销售额重新夺回探花的位置。 意气风发的宋卫平再次大胆表态：3年突破千亿，销售额超越万科。

但这种言论很快就变成了笑话。

2011年，面对飙升的房价，国家出台限购、限购新政策，房地产行业陷入深度下滑。 绿城因债务巨额再次陷入债务漩涡，甚至不得不向员工寻求融资。

五年后，仍想做“赢钱的赌徒”的宋卫平不得不把绿城借给孙宏斌。 据身边人透露，五年的调控让老宋疲惫不堪，房地产也远比以前困难，让他心灰意冷。

四、楼市向左还是向右？

2008年之后的六年里，中国房地产市场经历了一段沸腾期，其势头比前六年更为强劲。 这些繁荣在为中国经济注入强劲动力的同时，也埋下了隐患。

六年前，中国经济仍处于高位下滑阶段，人口红利和成本优势依然存在，民营经济仍颇具活力和竞争力。

六年过去了，经济增长明显疲弱，人口红利迅速消失，高房价不断侵蚀产业利润，同时也给普通家庭带来沉重负担。 中央也意识到高层住宅市场带来的不利影响，新政基调逐渐转向“房子不是用来炒的”。

从2016年3月开始，各项房地产调控政策的出台力度空前，被认为是史上最严厉的房价调控。

尽管在当前国外经济下行压力下，新的货币政策正在放松。 但六年前出台4万亿新政时那种极度自养的环境却很难重现。

不久前，央行一年内第四次加息，为小微企业和民营企业释放更多流动性，但市场信心已变得相对疲弱，金融市场以形式欢迎这一新政策股市险胜的坏消息。

这意味着未来可能还会出台更具修养的刺激新政策，甚至不排除房价适度放松的可能性。

但在华商君看来，尽管如此，大量中小民企仍会因资金链断裂、预售制度逐步取消而倒下，还会出现又一轮抛售。

对于很多刚需买房的购房者来说，这可能是一个入手的机会，而很多准备出手的投资者可能正在等待像2008年那样抄底的机会。

但值得注意的是，与10年前相比，房价大幅下跌的概率和风险更大。

一方面中国房价即将暴跌，此前支撑高层楼市的人口红利、城镇化等激励因素正在减弱； 另一方面，地方政府盲目卖地、举债的发展模式并没有持续多久。 而当政府无法再用行政之手推高楼市的时候，其实就是房产税出台的时候了。

过去两六年，几乎所有预测房价大幅下跌的人都低估了敌人。 然而，房价死牛的任志强却一一应验了他的预言，让很多人相信了他的房价“大涨小跌”定律。

在任志强看来，未来楼市的走势永远是向下的。 主要原因是城市化进程不会被打破。 即使发达国家城市化率达到70%至80%，“大涨小跌”的规律也不会被打破。 。

那么，这场楼价大幅下跌是否会继续蔓延、推进，最终成为改变中国楼市多年强劲飙升的分水岭，还是中国房价真的很特殊，只涨不跌？ 没有人能够给出肯定的答案。

但有一点是肯定的，不存在只涨不跌的商品或市场。 与10年前相比，房价的供求关系，特别是民众的订购力，已经发生了巨大的变化。 进一步支撑房价持续下跌。 人类历史也证明，在巨大的债务压力面前，任何资产都无法阻止贬值的终结。